L’enfiteusi è stato definito il più ampio dei diritti reali su cosa altrui e si caratterizza alla stregua di un diritto reale di godimento a favore del concessionario o utilista sul fondo che rimane di proprietà del concedente, che si usa denominare titolare del dominio diretto. Nella scomposizione degli elementi del rapporto enfiteutico, la Suprema Corte (sentenza 3261/1971) ha evidenziato sussistere sia un elemento reale, che si sostanzia nel diritto reale su fondo altrui e "che si estrinseca nel dominio utile del concessionario", sia di un elemento obbligatorio, consistente "nel diritto di credito del concedente, il quale, oltre che proprietario, e cioè titolare del dominio diretto, è creditore nei confronti dell'enfiteuta del miglioramento del fondo (il cui obbligo costituisce elemento caratteristico ed insopprimibile della fattispecie) e del canone, quale corrispettivo della fruizione di utilità del fondo stesso".
L’istituto in questione, ormai in disuso, è stato oggetto di una pronuncia interessante del Tribunale di Potenza (29/01/2016) in ordine alla possibilità di usucapire il bene da parte dell’enfiteuta. Così il Tribunale: “L'enfiteuta non può usucapire la proprietà del fondo se il titolo del suo possesso, corrispondente all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui, non muti per causa proveniente da un terzo od in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario” e “l’omesso pagamento del canone protrattosi per un periodo ultraventennale non determina l'usucapione a favore dell'enfiteuta, ma solo la prescrizione quinquennale”. 

È intervenuta sull'istituto recentemente anche la Corte di Giustizia Europea ( Sez. I, 28-04-2016, n. 128/14) in tema di determinazione della base imponibile della cessione.