Risoluzione del contratto di locazione ex art. 1467 c.c. ed eventuale rinegoziazione.
Il primo problema determinato dal blocco generalizzato della piccola e media impresa è quello dell’improvvisa mancanza di liquidità che ha colpito in particolar modo le imprese e le piccole partite IVA.
Con il Decreto Cura Italia, è stato riconosciuto al conduttore  (per il mese di marzo 2020) un credito di imposta, da utilizzare esclusivamente in compensazione, utilizzando il Modello F24, ai sensi dell'articolo 17 del D.Lgs. n. 241/1997, pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione, purché relativo agli immobili rientranti nella categoria C1.
Il provvedimento appare all'evidenza insufficiente ad arginare i danni determinati dalla pandemia globale e soprattutto non risolve il problema della mancanza di liquidità necessaria a far fronte al canone.
Qualora si riesca a dimostrare un calo del fatturato e delle entrate, appare possibile risolvere il contratto per eccessiva onerosità in relazione ad avvenimenti straordinari ed imprevedibili ex art. 1467 c.c..
È infatti evidente come l’impossibilità di fruire delle utilità attese dalla locazione sia obiettiva e non risolvibile, né con l’intervento del locatore né con l’intervento del conduttore. Va quindi considerato come, a fronte dell’impossibilità oggettiva di trarre le utilità dal bene, per tutto il periodo di emergenza, si è verificato insanabilmente un oggettivo squilibrio del sinallagma che intacca la stessa causa del contratto che giustifica l’assunzione ed il mantenimento dei reciproci vincoli ed obblighi che le parti hanno assunto al momento della sua sottoscrizione.
Si potrà quindi chiedere la risoluzione con diritto alla restituzione del deposito cauzionale.
Infatti non ci troviamo nell’ipotesi di recesso per giusta causa (parimenti percorribile ma per la quale occorre un preavviso) bensì nella diversa ipotesi della risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta.
L’ultimo comma dell’art. 1467 c.c. prevede altresì che “La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”.
È pertanto utile anticipare gli eventuali termini della modifica del contratto proponendo una riduzione del canone confacente alla mutata condizione.
Ogni situazione andrebbe ovviamente analizzata singolarmente al fine di verificare correttamente la percorribilità della richiesta di risoluzione valutando anche la posizione della parte creditrice e così effettuare un bilanciamento degli interessi nell’ambito del generale principio della buona fede nei rapporti contrattuali.
Ciò chiarito, lo Studio Legale Massafra ha predisposto un MODELLO DI LETTERA da inviare al proprio locatore per risolvere il contratto ai sensi dell’art. 1467 c.c..
IL MODELLO GENERALE DI LETTERA VIENE FORNITO GRATUITAMENTE SU RICHIESTA DA FORMULARE ALL'INDIRIZZO MAIL INFO@STUDIOMASSAFRA.COM.
I professionisti dello studio sono inoltre a disposizione per verificare, caso per caso, la percorribilità della richiesta ovvero come possa essere correttamente modulata.